GASTOS DE HIPOTECA ¿QUÉ PUEDO RECLAMAR?

En la STS, Sala 1ª, de Pleno, nº 705/2015, de 23 de diciembre, el alto Tribunal declaró abusiva la cláusula de gastos de la entidad bancaria BBVA, al entender que esa estipulación trasladaba al consumidor el abono de determinadas partidas que debían ser asumidas por la entidad prestamista.

Esta resolución abrió la puerta a la posibilidad de reclamar la nulidad de determinadas cláusulas hipotecarias y solicitar la devolución de determinados gastos en los que incurría el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. Principalmente, gastos de registro y notaría e impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Sin embargo, la reciente STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 147/2018, de 15 de marzo (Rec. 1211/2017) viene a clarificar que, en cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados (lo que venía siendo una de las partidas reclamadas que más decisiones judiciales contradictorias generaba en las distintas Audiencias), su abono corresponde al prestatario-consumidor. Ciertamente esta sentencia constituye un varapalo para los consumidores toda vez que dicho impuesto puede constituir entre un 50 y 75 % de los gastos de hipoteca.

Pese a ello todavía es posible efectuar con éxito reclamaciones contra las entidades financieras solicitando la devolución de determinados gastos de constitución de hipoteca.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Hay que diferenciar entre los gastos de compraventa de la vivienda, de ser el caso, y los de constitución de la hipoteca. Solo serán estos últimos los que puedan ser reclamados a la entidad:

  • Gastos de notario y Registro de la Propiedad: La mayoría de los Juzgados y Audiencias Provinciales acuerdan la nulidad de la cláusula que atribuye el pago de estos gastos al consumidor.
  • Gestoría: Igualmente, la práctica totalidad de los Tribunales declara la nulidad de esta cláusula. La gestoría normalmente es impuesta por la entidad bancaria y realiza una actividad (inscripción de la hipoteca) que solo a ella favorece, de ahí que deba ser quien asuma ese gasto.
  • Tasación de inmueble: De todas las partidas es esta la más discutida, existiendo argumentos a favor y en contra de su nulidad. Por una parte, a favor de su abono por la entidad, existe el argumento de que se trata de una cláusula por la que se trasladan al consumidor unos costes que de manera natural incumben a banco como sujeto interesado en la existencia de la tasación (es de importancia para la garantía del crédito, acción ejecutiva y favorece que el crédito sea catalogado de elegible a los efectos de su movilización). Sin embargo, muchas otras resoluciones consideran que dicho gasto debe ser repercutido al consumidor por ser un servicio que se presta al cliente y ser necesaria conocer la valoración para el acceso la concesión del préstamo del que es beneficiario el cliente.

¿Quién puede reclamar?

Cualquiera que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario

¿Cuál es el proceso? El procedimiento se inicia mediante una reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de la entidad. En caso de no ser contestada o serlo negativamente se procedería a interponer la correspondiente demanda en el Juzgado.

¿En qué plazo? Al tratarse de una declaración de nulidad no existe plazo establecido.

Para cualquier duda o consulta sin compromiso puede ponerse en contacto con nosotros en el 981 94 04 24.

VICIOS OCULTOS EN COMPRAVENTA DE VEHÍCULOS DE SEGUNDA MANO

¿Qué pasa cuando compras un vehículo de segunda mano y te encuentras con que en un plazo prudencial existen defectos o fallos que no conocías?

  • ¿Qué se entiende por vicios ocultos? 

Se trata de un defecto grave que afecta al vehículo y que no está a la vista o no se ha informado del mismo al comprador, el cual hace impropio el uso del vehículo o disminuye de forma significativa su valor, de tal manera que de haberlo conocido el comprador no hubiera realizado la compraventa o habría pagado un precio inferior. 
Artículos 1484 y siguientes del Código civil “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

  • ¿Qué tiempo tengo para reclamar? 

Para exigir la reparación de las averías que pudieran presentar los coches usados, o bien la devolución (el vendedor entregaría el importe obtenido de la compraventa y el comprador entregaría el coche), el comprador tiene un plazo de 6 meses desde la entrega del vehículo para reclamar por vicios ocultos (en el caso de particulares). En el caso de comerciantes, el plazo para las reclamaciones cuando han sido comerciantes es de 2 años desde la entrega de las llaves.

  •  ¿Qué Requisitos deben cumplirse? 

Para ejercitar la acción de saneamiento de vicio oculto deben cumplirse los siguientes:

1- Que el vicio o defecto en el vehículo no esté a la vista (difícil será reclamar daños en neumáticos, de pintura o chapa exterior) o que las deficiencias vengan motivadas por el normal desgaste o uso inadecuado, así como robo o accidente.

2- El vicio debe tener una relevancia significativa de tal manera que, de conocerlo el comprador, no lo habría comprado o habría pagado menos.

3- Que el comprador, no hubiera sido capaz de detectarlo fácilmente cuando se hizo la compra.

4- Que el vicio o defecto fuera preexistente en el momento de la venta. No importa que el vendedor no conociera la existencia de vicios. Será responsable de todas formas.

5- Que se ejercite la acción dentro de los 6 meses posteriores a la entrega en el caso de venta entre particulares.

  • ¿Qué necesito para probar la existencia de vicios ocultos? 

Será necesario un informe que certifique la existencia de la avería o defecto, a ser posible certificado por un perito y un taller, además de otra documental como facturas o reclamaciones previas realizadas.

  • ¿Es neceario que reclame el precio de la reparación? 

Si bien es lo habitual, también puede ejercitarse la acción redhibitoria (1486 CC), es decir, solicitar la devolución del vehículo al vendedor, así como el precio abonado y los gastos causados. También se podrá solicitar una rebaja del precio que tendría que devolver el vendedor (acción quanta minoris) o exigir la reparación del vehículo por el vendedor.

  • ¿Es indiferente que el vendedor sea un particular que un establecimiento de compraventa? 

NO, en el caso de un establecimiento dedicado a la compraventa se aplica la legislación de consumo, con más ventajas para el comprador: Primeramente, existe una obligación de ofrecer la garantía por parte del vendedor, de al menos un año, y si la avería aparece en los primeros seis meses no es imprescindible pericial, si bien nosotros lo recomendamos siempre. Finalmente, una vez que aparece el vicio, tenemos 2 años para reclamarlo. Además, podemos acudir a procedimientos arbitrales de consumo y cumplimentar las hojas de reclamaciones de los establecimientos de venta.

  • CONSEJOS ANTES DE COMPRAR UN VEHÍCULO 

a) No precipitarse en la compra.

b) Conoce el estado en que te entregan el vehículo realizando un examen del mismo, bien en un taller de confianza o mediante un perito.

c) Solicitar posibles facturas de reparación o justificantes de mantenimiento.

d) Firmar un contrato evitando cláusulas que nos perjudique.

e) Archiva toda la documentación al menos durante 3 años.

  • CONSEJOS PARA EL CASO DE QUE SOSPECHES DE UN VICIO OCULTO 

a) Acude a un abogado especializado.

b) Lleva el vehículo a un taller de confianza para tener una opinión cualificada.

c) Perita el vehículo (nosotros te lo proporcionamos).

d) No interpongas denuncia en la policía o guardia civil porque la archivarán.

e) Si haces la compra por internet, toma aún mayores precauciones ya que muchos compradores luego desaparecen o las páginas de venta o establecimientos no tienen su sede en nuestro país.

*Si quieres reclamar los daños y perjuicios que te han ocasionado las averías de tu vehículo de segunda mano, llámanos al 986185787/981943392