NOVEDADES EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

En el día de hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introduce modificaciones en las siguientes normas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) y Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD).

Entrará en vigor al día siguiente de su publicación y será aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde esa fecha.

Destacamos, por su relevancia, las siguientes modificaciones:

1. Modificaciones en la LAU.

a) Aumento de la duración de los contratos: El plazo legal mínimo que el arrendatario puede estar en la vivienda arrendada pasa de 3 a 5 años (7 años si el arrendatario es una persona jurídica)La duración de la prórroga tácita pasa de 1 a 3 años, es decir, si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, ninguna de las partes se pronuncia sobre la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante 3 años más

b) Límite a las garantías: Se establece la fianza obligatoria en arrendamiento de vivienda en una mensualidad de la renta (no actualizable durante el periodo de duración mínimo), pero se limitan a dos mensualidades de renta las garantías adicionales que pueda solicitar el arrendador (por ejemplo, avales), salvo que se trate de contratos de larga duración.

c) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

d) Se excluyen de la ley los alquileres turísticos.

2. Modificaciones en la LPH.

a) El fondo de reserva se incrementa y no podrá ser inferior al 10%del último presupuesto ordinario. Este fondo de reserva, podrá ser destinado a la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de la LPH.

b) Las obras de accesibilidad serán obligatorias si las ayudas públicas a las que la comunidad tenga acceso alcanzan el 75% del importe de aquellas.

c) Las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar la presencia de viviendas destinadas a alquiler turístico, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda destina a dicho fin (siempre que no suponga un incremento superior al 20%), mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

3. Modificaciones en la LEC.

Se introducen modificaciones tanto en el procedimiento de desahucio como en la ejecución con el fin de proteger a los hogares vulnerables. Así, en el requerimiento de pago al demandado se le informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que comprueben la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que estos servicios  apreciasen dicha situación, lo notificarán al órgano judicial, que suspenderá el proceso de desahucio  hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. Este plazo de suspensión tendrá una duración máxima de un mes desde la comunicación efectuada por los Servicios Sociales (dos meses si el demandante es una persona jurídica).

El mismo procedimiento se seguirá en los procesos de ejecución y embargo.

4. Modificaciones en la Ley de las Haciendas Locales y la LITPAJD.

a) Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

b) Se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones.

c) Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler con renta limitada.

Por lo tanto, a partir de hoy habrá que arrendadores e inquilinos deberán tener en consideración estas importantes modificaciones a la hora de redactar los correspondiente contratos de arrendamientos. Recomendamos siempre acudir a un profesional para la elaboración de un contrato, pues dicha labor permitirá disponer de un documento adaptado a las necesidades de las partes y de un marco contractual claro, que reducirá la eventual litigiosidad que, en el futuro, pueda derivarse del mismo.

Si tiene cualquier consulta sobre este particular, quedamos a su entera disposición.

GASTOS DE HIPOTECA ¿QUÉ PUEDO RECLAMAR?

En la STS, Sala 1ª, de Pleno, nº 705/2015, de 23 de diciembre, el alto Tribunal declaró abusiva la cláusula de gastos de la entidad bancaria BBVA, al entender que esa estipulación trasladaba al consumidor el abono de determinadas partidas que debían ser asumidas por la entidad prestamista.

Esta resolución abrió la puerta a la posibilidad de reclamar la nulidad de determinadas cláusulas hipotecarias y solicitar la devolución de determinados gastos en los que incurría el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. Principalmente, gastos de registro y notaría e impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Sin embargo, la reciente STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 147/2018, de 15 de marzo (Rec. 1211/2017) viene a clarificar que, en cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados (lo que venía siendo una de las partidas reclamadas que más decisiones judiciales contradictorias generaba en las distintas Audiencias), su abono corresponde al prestatario-consumidor. Ciertamente esta sentencia constituye un varapalo para los consumidores toda vez que dicho impuesto puede constituir entre un 50 y 75 % de los gastos de hipoteca.

Pese a ello todavía es posible efectuar con éxito reclamaciones contra las entidades financieras solicitando la devolución de determinados gastos de constitución de hipoteca.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

Hay que diferenciar entre los gastos de compraventa de la vivienda, de ser el caso, y los de constitución de la hipoteca. Solo serán estos últimos los que puedan ser reclamados a la entidad:

  • Gastos de notario y Registro de la Propiedad: La mayoría de los Juzgados y Audiencias Provinciales acuerdan la nulidad de la cláusula que atribuye el pago de estos gastos al consumidor.
  • Gestoría: Igualmente, la práctica totalidad de los Tribunales declara la nulidad de esta cláusula. La gestoría normalmente es impuesta por la entidad bancaria y realiza una actividad (inscripción de la hipoteca) que solo a ella favorece, de ahí que deba ser quien asuma ese gasto.
  • Tasación de inmueble: De todas las partidas es esta la más discutida, existiendo argumentos a favor y en contra de su nulidad. Por una parte, a favor de su abono por la entidad, existe el argumento de que se trata de una cláusula por la que se trasladan al consumidor unos costes que de manera natural incumben a banco como sujeto interesado en la existencia de la tasación (es de importancia para la garantía del crédito, acción ejecutiva y favorece que el crédito sea catalogado de elegible a los efectos de su movilización). Sin embargo, muchas otras resoluciones consideran que dicho gasto debe ser repercutido al consumidor por ser un servicio que se presta al cliente y ser necesaria conocer la valoración para el acceso la concesión del préstamo del que es beneficiario el cliente.

¿Quién puede reclamar?

Cualquiera que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario

¿Cuál es el proceso? El procedimiento se inicia mediante una reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de la entidad. En caso de no ser contestada o serlo negativamente se procedería a interponer la correspondiente demanda en el Juzgado.

¿En qué plazo? Al tratarse de una declaración de nulidad no existe plazo establecido.

Para cualquier duda o consulta sin compromiso puede ponerse en contacto con nosotros en el 981 94 04 24.