Gastos de hipoteca: ¿Qué puedo reclamar?

En la STS, Sala 1ª, de Pleno, nº 705/2015, de 23 de diciembre, el alto Tribunal declaró abusiva la cláusula de gastos de la entidad bancaria BBVA, al entender que esa estipulación trasladaba al consumidor el abono de determinadas partidas que debían ser asumidas por la entidad prestamista.

Esta resolución abrió la puerta a la posibilidad de reclamar la nulidad de determinadas cláusulas hipotecarias y solicitar la devolución de determinados gastos en los que incurría el consumidor a la hora de firmar una hipoteca. Principalmente, gastos de registro y notaría e impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Sin embargo, la reciente STS, Sala Primera, de lo Civil, nº 147/2018, de 15 de marzo (Rec. 1211/2017) viene a clarificar que, en cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados (lo que venía siendo una de las partidas reclamadas que más decisiones judiciales contradictorias generaba en las distintas Audiencias), su abono corresponde al prestatario-consumidor. Ciertamente esta sentencia constituye un varapalo para los consumidores toda vez que dicho impuesto puede constituir entre un 50 y 75 % de los gastos de hipoteca.

Pese a ello todavía es posible efectuar con éxito reclamaciones contra las entidades financieras solicitando la devolución de determinados gastos de constitución de hipoteca.

¿Qué gastos se pueden reclamar?
Hay que diferenciar entre los gastos de compraventa de la vivienda, de ser el caso, y los de constitución de la hipoteca. Solo serán estos últimos los que puedan ser reclamados a la entidad:

Gastos de notario y Registro de la Propiedad: La mayoría de los Juzgados y Audiencias Provinciales acuerdan la nulidad de la cláusula que atribuye el pago de estos gastos al consumidor.

Gestoría: Igualmente, la práctica totalidad de los Tribunales declara la nulidad de esta cláusula. La gestoría normalmente es impuesta por la entidad bancaria y realiza una actividad (inscripción de la hipoteca) que solo a ella favorece, de ahí que deba ser quien asuma ese gasto.

Tasación de inmueble: De todas las partidas es esta la más discutida, existiendo argumentos a favor y en contra de su nulidad. Por una parte, a favor de su abono por la entidad, existe el argumento de que se trata de una cláusula por la que se trasladan al consumidor unos costes que de manera natural incumben a banco como sujeto interesado en la existencia de la tasación (es de importancia para la garantía del crédito, acción ejecutiva y favorece que el crédito sea catalogado de elegible a los efectos de su movilización). Sin embargo, muchas otras resoluciones consideran que dicho gasto debe ser repercutido al consumidor por ser un servicio que se presta al cliente y ser necesaria conocer la valoración para el acceso la concesión del préstamo del que es beneficiario el cliente.

¿Quién puede reclamar?
Cualquiera que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario

¿Cuál es el proceso? 
El procedimiento se inicia mediante una reclamación extrajudicial al servicio de atención al cliente de la entidad. En caso de no ser contestada o serlo negativamente se procedería a interponer la correspondiente demanda en el Juzgado.

¿En qué plazo?
Al tratarse de una declaración de nulidad no existe plazo establecido.

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