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Cláusulas en contratos de arrendamiento que pueden ser declaradas nulas por infringir la LAU

Los contratos de arrendamiento se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece protecciones específicas para los inquilinos, que, si son vulneradas, pueden llevar a la nulidad de cláusulas contractuales abusivas o contrarias a la legislación.

La LAU establece derechos y obligaciones tanto para arrendadores como para arrendatarios, y busca equilibrar la relación contractual entre ambas partes. Algunas de las disposiciones clave incluyen:

  • Duración mínima del contrato: Según la LAU, la duración mínima de un contrato de arrendamiento es de cinco años si el arrendador es una persona física, y de siete años si es una persona jurídica.
  • Prórroga obligatoria: Al vencimiento del contrato, si el arrendatario no manifiesta su intención de no renovarlo, se prorrogará obligatoriamente por periodos anuales hasta alcanzar la duración mínima establecida.
  • Actualización de la renta: La actualización de la renta debe estar claramente definida en el contrato.

Si el contrato de arrendamiento contraviene estas o alguna otra disposición de la LAU en perjuicio del arrendatario, las cláusulas que le causen un desequilibrio significativo serán declaradas abusivas. Además, los contratos deben cumplir con el principio de transparencia, redactándose de manera clara y comprensible, permitiendo al consumidor entender las condiciones esenciales del acuerdo.

Algunos ejemplos de cláusulas que pueden ser anuladas son:

  1. Cláusulas que limiten la duración mínima del contrato.
  2. Cláusulas que impongan penalizaciones desproporcionadas.
  3. Cláusulas que permitan al arrendador modificar unilateralmente las condiciones del contrato.
  4. Cláusulas que excluyan la prórroga obligatoria: Si un contrato incluye una cláusula que niega la prórroga obligatoria establecida por la LAU, esta cláusula será nula.

Para declarar la nulidad de una cláusula, el arrendatario puede ejercitar acudir a los tribunales para solicitar la nulidad de la cláusula abusiva.

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¿Tienen derecho a pensión de viudedad las parejas de hecho?

Las parejas de hecho sí tienen derecho a percibir pensión de viudedad si uno de ellos fallece, no obstante, existen algunos requisitos adicionales que no se dan en el caso de las parejas casadas.

Lo primero que cabe matizar es que ese derecho de las parejas de hecho existe siempre y cuando estén registradas como tal. Una pareja de hecho no inscrita no podrá gozar de pensión de viudedad, aunque tengan hijos en común.

En cuanto a los requisitos que la pareja de hecho debe cumplir son los siguientes: debe estar registrada como pareja de hecho al menos dos años antes del fallecimiento y acreditar que convivieron de forma estable, notoria e ininterrumpida en los cinco años anteriores al fallecimiento, mediante un certificado de empadronamiento; en el caso de que existan hijos comunes se exime probar este último requisito.

Así mismo, en los casos de separados de hecho que cobren pensión compensatoria pagada por su ex, ahora tienen reconocido el derecho a cobrar pensión de viudedad en los mismos términos que los divorciados. Si bien, cabe destacar que la cuantía de la pensión de viudedad en estos casos será, como mucho, igual a la pensión compensatoria que antes recibía.

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Novedades sobre el plazo de prescripción en gastos hipotecarios

EL TJUE FIJA UN NUEVO CRITERIO POR EL QUE SE INICIA EL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN PARA LA ACCIÓN DE RESTITUCIÓN EN GASTOS HIPOTECARIOS

La Sala Novena del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha marcado un nuevo criterio que redefine el inicio del plazo de prescripción de cinco años para la acción de restitución relacionada con la nulidad de la cláusula de gastos de formalización de hipotecas. La sentencia, dictada el 25 de enero de 2024, establece que el cómputo del plazo iniciará desde el momento en que el consumidor tenga conocimiento de la abusividad de dicha cláusula, es decir, DESDE QUE EL CONSUMIDOR OBTIENE UNA SENTENCIA FIRME.

Sin embargo, este cambio de criterio podría no ser el definitivo, ya que podría plantearse un escenario en el que un consumidor haya realizado una reclamación amistosa a la entidad bancaria hace más de cinco años, la cual fue desestimada, y el consumidor no entabló las acciones legales pertinentes, por lo que, en este caso, la entidad bancaria podría llegar a alegar que el consumidor ya conocía el carácter abusivo de la cláusula y, en consecuencia, solicitar la desestimación por prescripción de la acción.

Por lo tanto, queda aún por perfilar que se entiende como “conocimiento de la abusividad de la cláusula”, aunque todo apunta a que dicho momento es cuando exista una sentencia firme que declare la nulidad de dicha estipulación.

En resumen, la reciente sentencia del TJUE redefine el juego de tiempos en los casos de cláusulas abusivas de gastos de formalización de hipotecas.

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¡Ponga fin a su deuda revolving con Silva & Asociados!

Las tarjetas revolving, un producto bancario aparentemente conveniente y comercializado en masa, se han convertido en una trampa para muchos consumidores. ¿Por qué? Su funcionamiento puede parecer simple: ofrecen una línea de crédito rotativa que permite al usuario realizar compras y pagarlas en cuotas mensuales. Sin embargo, la realidad es que estas cuotas mínimas apenas cubren los intereses, dejando el principal prácticamente intacto. Esto genera un ciclo interminable de deuda, convirtiéndolas en deudas perpetuas.

¿Cómo sucede esto?

El motivo radica en que la cuota mensual, diseñada para ser reducida, se destina mayormente al pago de intereses, dejando una mínima parte para amortizar el capital prestado. Esta situación genera un ciclo de endeudamiento constante en el que los usuarios creen estar pagando su deuda, cuando en realidad están principalmente cubriendo los intereses, manteniendo el monto principal prácticamente intacto.

¿Por qué son nulas estas tarjetas?

Estas tarjetas pueden ser anuladas por usura cuando los intereses superan en más de seis puntos el tipo medio reflejado en el boletín estadístico del Banco de España.

Por otro lado, la falta de transparencia en la contratación de estos productos también los hace nulos. Cuando el cliente no recibe explicaciones claras sobre el funcionamiento del producto, sus consecuencias o cuando las cláusulas no son negociadas y crean un desequilibrio entre las partes, estamos frente a un caso de falta de transparencia.

Recupera lo que es tuyo con Silva & Asociados

Nuestro despacho legal está comprometido a defender tus derechos. En casos de tarjetas revolving, reclamamos los intereses abonados durante la vida de la línea de crédito, solicitando la nulidad por intereses usurarios o por la falta de transparencia en las cláusulas, incluyendo los intereses remuneratorios.

En Silva & Asociados, entendemos la complejidad de estos casos y estamos aquí para ayudarte a recuperar tu estabilidad financiera. No te resignes a vivir atrapado en un ciclo de deuda perpetua. ¡Contáctanos y juntos buscaremos la mejor solución!

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La vinculación de la oferta motivada y la doctrina de los actos propios

El mundo de los seguros de vehículos a motor se enfrenta a una realidad constante: los accidentes de circulación.

En este escenario, las aseguradoras de los vehículos involucrados se ven en la necesidad de adoptar distintas posiciones dependiendo de la responsabilidad atribuida al vehículo asegurado. En este sentido, el artículo 7 LRCSCVM establece una obligación para los perjudicados en estos accidentes, los cuales deben formular una reclamación previa a la aseguradora que consideren responsable, donde deben consignarse, entre otras, la identificación y los datos relevantes de quien o quienes reclamen, una declaración sobre las circunstancias de los hechos, la identificación del vehículo y del conductor que hubiesen intervenido en la producción del mismo de ser conocidas, así como cuanta información médica asistencial o pericial o de cualquier otro tipo tengan en su poder que permita la cuantificación del daño.

Cuando la aseguradora recibe la preceptiva reclamación por parte del perjudicado puede adoptar dos posturas: la primera, si la compañía de seguros considera que el vehículo al que asegura no ha sido responsable del siniestro debe emitir una respuesta motivada, indicando en este caso que su asegurado no es responsable del accidente. La segunda, si la responsabilidad en el siniestro no se discute, lo único que podría ser objeto de discusión es el alcance de los perjuicios sufridos y la eventual indemnización, en este caso, la aseguradora deberá emitir una oferta motivada, en la que contendrá una propuesta de indemnización por los daños en las personas y en los bienes que pudieran haberse derivado del siniestro.

El propósito de este artículo es analizar si la oferta motivada vincula a la aseguradora en términos de asunción de responsabilidad por el accidente. Para ello, y examinando la Sentencia 232/2023, de 11 de abril, de la Audiencia Provincial de Ourense, la realización de la oferta por parte de la compañía aseguradora implica la asunción de responsabilidad de su asegurado en la causación del siniestro, en consonancia con la teoría de los actos propios. No obstante, se matiza que dicha oferta no constituye una aceptación total e inmutable de la responsabilidad, ya que aún podría discutirse la proporción de culpa si se considera que la actuación del otro conductor fue relevante en el accidente. Además, el Tribunal subraya que negar la responsabilidad en vía judicial tras reconocerla mediante oferta motivada y pagos a cuenta al perjudicado sería contrario a la buena fe.

En cualquier caso, la cuestión no es pacífica, y es importante señalar que existe diversidad de opiniones entre las Audiencias Provinciales respecto a si la oferta motivada vincula a la aseguradora emisora. Esta discrepancia conduce a la inevitabilidad de un pronunciamiento por parte del Alto Tribunal en algún momento futuro, el cual deberá examinar detenidamente la figura jurídica de la oferta motivada.

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La ejecución en los procedimientos de reclamación de deudas

Es relativamente frecuente que tras le petición inicial de procedimiento monitorio, el deudor no conteste ni pague la deuda reclamada. Así, este procedimiento se archiva y el acreedor puede presentar demanda ejecutiva para tratar de cobrar la deuda mediante medidas como pueden ser el embargo de saldos bancarios, bienes o salarios.

Aunque en teoría el procedimiento parece sencillo, lo cierto es que en la práctica las ejecuciones suelen ser complejas y lentas, siendo uno de los principales problemas al que nos enfrentamos es la insolvencia del deudor, sea o no deliberada.

No obstante, pese a las dificultades, siempre es aconsejable la interposición de la demanda ejecutiva, lo que debe hacerse antes de que transcurran cinco años desde que se dictó la resolución judicial a ejecutar, puesto que si se deja transcurrir este plazo sin instar la ejecución se produce la caducidad de la instancia y se pierde el derecho a recobrar la deuda. Por el contrario, si se presenta la demanda ejecutiva, aunque en principio no se obtengan los resultados esperados, pueden transcurrir años, pero una vez iniciado el procedimiento de ejecución este no caduca ni prescribe, por lo que, si el deudor viniese a mejor fortuna el ejecutante verá resarcida la deuda.

Si usted se haya en una situación similar, no dude en consultarnos para un asesoramiento personalizado a su situación particular.

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El seguro de defensa jurídica vinculado al seguro del vehículo cubre las costas de la otra parte si se pierde el juicio

En primer lugar, debemos aclarar que la defensa jurídica suele ir incluida en las pólizas de seguro obligatorio de automóvil, y esta cobertura tiene la finalidad de afrontar los gastos que el asegurado pueda tener a consecuencia de un procedimiento judicial, derivado de un siniestro de autos. En todo caso, hay que estar a lo dispuesto en la póliza para determinar la cuantía a la que se da cobertura y su alcance.

Dentro de esos gastos, derivados de un procedimiento judicial, no solo están los honorarios de abogado y procurador del propio asegurado, sino que también deben incluirse las costas, es decir, los honorarios de letrado y procurador contrarios, en caso de que se pierda el caso. En la mayoría de las ocasiones, la póliza del seguro no dice nada a este respecto, no obstante, ya existen varias sentencias de tribunales menores fallando a este respecto a favor de los asegurados, puesto que, por norma general, las pólizas de seguro no establecen ninguna distinción o exclusión de las costas procesales.

Además, si no se establece ninguna limitación del abono de los gastos judiciales en atención a la viabilidad de la acción, tampoco cabe que la aseguradora lo alegue para tratar de exonerarse del pago de las costas, pues la obligación de los letrados es de medios, no de resultado.

Así las cosas, si tu aseguradora te deniega el pago de las costas, no dudes en contactar con nosotros, pues es viable su reclamación judicial.

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El burofax en reclamaciones de responsabilidad patrimonial de la Administración

La prescripción es un concepto legal que establece límites de tiempo para presentar reclamaciones legales, pero en el contexto de las relaciones con la Administración Pública, comprender cómo y cuándo se pueden interrumpir estos plazos es esencial.

En este sentido, el Tribunal Supremo considera que el burofax no es la herramienta adecuada para interrumpir la prescripción frente a la Administración Pública, pues la presentación de un escrito que se limite tan solo a comunicar la intención de interrumpir la prescripción mediante su presentación al amparo del artículo 1973 del Código Civil no determina dicha interrupción en el ámbito de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Lo conveniente en estos casos es presentar la reclamación en el plazo de un año desde la estimación del daño o perjuicio a reclamar y la constancia de entrega de la mencionada reclamación, sea a través de un registro público o preferentemente electrónico.

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¿Quién responde de los daños ocasionados a mi vehículo en un parking?

Es relativamente habitual encontrarnos con la problemática de que, tras acudir a recoger nuestro vehículo que habíamos dejado estacionado en un parking, este resulte con una serie de daños ocasionados por otro vehículo que no ha dejado ninguna nota ni datos de localización. En ese supuesto se presentan dos opciones para que los daños ocasionados en tu vehículo por un tercero no queden impunes.

La primera de ellas, es solicitar las imágenes tomadas por el sistema de videovigilancia del parking, a lo cual los responsables del aparcamiento no se pueden negar, puesto que la matrícula de un vehículo se trata de un dato personal y como tal, la persona titular de esa matrícula tiene derecho de acceso a esas imágenes, al amparo de la normativa de protección de datos. Si bien, en la práctica es habitual que precisamente amparándose en dicha normativa los aparcamientos se nieguen a facilitar las imágenes, sobre ello ya se ha pronunciado la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), estableciendo que es obligación del aparcamiento exhibir esas imágenes, protegiendo los datos personales de los demás usuarios que se reflejen en las mismas y que no estén implicados en el siniestro. Si al darnos acceso a las imágenes podemos visualizar la matrícula del responsable podemos dirigirnos frente a él para reclamar los daños.

La segunda opción, si no podemos visualizar la matrícula del responsable o el parking se niega a facilitarnos las imágenes, además de ponerlo en conocimiento de la AEPD (agencia española de protección de datos) por una probable infracción del derecho de acceso, podemos dirigirnos directamente contra el aparcamiento para reclamarle los daños, siempre y cuando sea un parking en el que se nos ha cobrado por estacionar, ya que en ese caso, están obligados a responder de los daños causados en virtud del contrato de depósito. 

Si te encuentras en un supuesto similar no dudes en contactarnos y te asesoraremos de todos los pasos a seguir para que tu reclamación sea exitosa.

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Silva & Asociados: Tu defensa contra cláusulas abusivas bancarias

Lo normal sería que los consumidores confiaran en la integridad de las entidades bancarias para salvaguardar sus intereses, sin embargo, a menudo nos encontramos con situaciones en las que los contratos bancarios están plagados de «cláusulas abusivas», término que puede sonar abstracto, pero tiene un impacto muy real en tu vida financiera. En Silva & Asociados, estamos comprometidos en proteger tus derechos frente a estas prácticas injustas.

¿Qué son las Cláusulas Abusivas Bancarias?

Las cláusulas abusivas en contratos bancarios son disposiciones contractuales que no se negocian individualmente y se incorporan de manera unilateral por la entidad financiera. Estas cláusulas se imponen al consumidor, aprovechando la posición de poder que tienen los bancos en el proceso de contratación. Como resultado, estas condiciones predispuestas a menudo generan un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes involucradas.

La Unión Europea, a través de la Directiva Europea 93/13 de 5 de abril de 1993 y el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, proporciona definiciones claras de las cláusulas abusivas y establece salvaguardias para proteger a los consumidores contra ellas.

¿Cuáles son las Consecuencias de las Cláusulas Abusivas?

Cuando un juzgado determina que una cláusula es abusiva, esta se declara nula de pleno derecho, lo que significa que la cláusula no tiene ningún efecto legal y no puede ser impuesta al consumidor. Además, este puede tener derecho a la restitución de las cantidades indebidamente pagadas debido a la aplicación de dicha cláusula abusiva.

En Silva & Asociados, estamos dedicados a proteger los derechos de los consumidores frente a prácticas bancarias injustas. Si tienes una hipoteca con cláusulas abusivas, has contratado un crédito con condiciones desfavorables, te encuentras atrapado en un préstamo oneroso o estás lidiando con una tarjeta revolving que parece no tener fin, estamos aquí para ayudarte.

No dejes que las prácticas bancarias abusivas afecten tu bienestar financiero. Contacta con nosotros y descubre cómo podemos ayudarte a defender tus derechos frente a cláusulas abusivas en productos bancarios como hipotecas, créditos, préstamos y tarjetas revolving.

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