En el día de hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introduce modificaciones en las siguientes normas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) y Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD).
Entrará en vigor al día siguiente de su publicación y será aplicable a todos los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde esa fecha.
Destacamos, por su relevancia, las siguientes modificaciones:
1. Modificaciones en la LAU.
a) Aumento de la duración de los contratos: El plazo legal mínimo que el arrendatario puede estar en la vivienda arrendada pasa de 3 a 5 años (7 años si el arrendatario es una persona jurídica). La duración de la prórroga tácita pasa de 1 a 3 años, es decir, si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, ninguna de las partes se pronuncia sobre la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante 3 años más
b) Límite a las garantías: Se establece la fianza obligatoria en arrendamiento de vivienda en una mensualidad de la renta (no actualizable durante el periodo de duración mínimo), pero se limitan a dos mensualidades de renta las garantías adicionales que pueda solicitar el arrendador (por ejemplo, avales), salvo que se trate de contratos de larga duración.
c) Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
d) Se excluyen de la ley los alquileres turísticos.
2. Modificaciones en la LPH.
a) El fondo de reserva se incrementa y no podrá ser inferior al 10%del último presupuesto ordinario. Este fondo de reserva, podrá ser destinado a la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de la LPH.
b) Las obras de accesibilidad serán obligatorias si las ayudas públicas a las que la comunidad tenga acceso alcanzan el 75% del importe de aquellas.
c) Las comunidades de propietarios podrán limitar o condicionar la presencia de viviendas destinadas a alquiler turístico, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda destina a dicho fin (siempre que no suponga un incremento superior al 20%), mediante el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
3. Modificaciones en la LEC.
Se introducen modificaciones tanto en el procedimiento de desahucio como en la ejecución con el fin de proteger a los hogares vulnerables. Así, en el requerimiento de pago al demandado se le informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que comprueben la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que estos servicios apreciasen dicha situación, lo notificarán al órgano judicial, que suspenderá el proceso de desahucio hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas. Este plazo de suspensión tendrá una duración máxima de un mes desde la comunicación efectuada por los Servicios Sociales (dos meses si el demandante es una persona jurídica).
El mismo procedimiento se seguirá en los procesos de ejecución y embargo.
4. Modificaciones en la Ley de las Haciendas Locales y la LITPAJD.
a) Exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
b) Se elimina la obligación de repercutir este tributo al arrendatario en un alquiler social de vivienda por parte de Administraciones.
c) Los ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler con renta limitada.
Por lo tanto, a partir de hoy habrá que arrendadores e inquilinos deberán tener en consideración estas importantes modificaciones a la hora de redactar los correspondiente contratos de arrendamientos. Recomendamos siempre acudir a un profesional para la elaboración de un contrato, pues dicha labor permitirá disponer de un documento adaptado a las necesidades de las partes y de un marco contractual claro, que reducirá la eventual litigiosidad que, en el futuro, pueda derivarse del mismo.
Si tiene cualquier consulta sobre este particular, quedamos a su entera disposición.