La cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable en un préstamo hipotecario, coloquialmente conocida como cláusula suelo, impone un límite a la variabilidad del tipo de interés, de forma que éste nunca podrá resultar inferior al tipo mínimo que la propia entidad unilateralmente ha fijado. Este hecho comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado.
Con la incorporación de esta cláusula a los contratos de préstamo hipotecario, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir el préstamo en la práctica en una operación a tipo fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de los intereses de los consumidores.
Para analizar la validez de una cláusula suelo tendremos que fijarnos en los parámetros contenidos en la Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia número 241/2013, que establece:
“…225. En definitiva, las cláusulas analizadas, no son transparentes ya que:
a) Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
b) Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
c) No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
d) No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
e) En el caso de las utilizadas por el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
Posteriormente, En el 3 de junio de 2013 el Tribunal Supremo dicta Auto de aclaración de la sentencia de 9 de mayo de 2013, en el que indica, entre otras cosas, que “La creación de la apariencia de un contrato de préstamo a interés variable, cuando el índice de referencia o su evolución, previsible para el profesional, a corto o medio plazo lo convertirán en interés mínimo fijo, variable nada más al alza, constituye uno de los diferentes supuestos de falta de transparencia y de cláusula abusiva, sin necesidad de que concurra ningún otro requisito”. En el mismo auto señala que “Las entidades de crédito habían interesado el pronunciamiento de que se declarase que, para la declaración de nulidad de las cláusulas suelo, era preciso que concurriesen las circunstancias indicadas.La Sala aclara que no es necesario que concurran de forma simultánea todas las circunstancias y que el perfecto conocimiento de la cláusula, de su transcendencia e incidencia en la ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión económica después de haber sido informado cumplidamente, constituye un resultado que no puede sustituirse por el cumplimiento de formalismos carentes de eficacia en tal sentido – lectura por el Notario-, etc”.
Las sentencias dictadas por distintos Juzgados y Audiencias Provinciales, hacen hincapié en que es preciso que las entidades den al cliente una “información de calidad que les permita percibir que se trata de una cláusula que puede incidir en el contenido de su obligación de pago y tener un conocimiento real y razonablemente completo de cómo se juega o puede jugar la economía del contrato”. También apuntan que “El sólo hecho de que no estén firmadas las informaciones previas supone que ni tan siquiera sea posible apreciar un mínimo de juicio de transparencia en este caso, cuando menos si el demandado ni tan siquiera prueba ni alega una mínima calidad de información suministrada”. Y continúan diciendo que “un indicio de falta de transparencia en el supuesto de que la cláusula esté enmascarada entre informaciones abrumadoramente exhaustivas que dificultan su identificación y proyectan sombras sobre lo que considerado aisladamente sería claro”.
Para determinar que se han cumplido los parámetros exigidos de transparencia e información al prestatario, resultan básicos los siguientes documentos:
– Oferta vinculante: Con base en el artículo 5 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, formulada por escrito y en la que se expresarán las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras para la escritura de préstamo.
En relación con este tema, la guía de acceso al préstamo hipotecario publicada en la web del Banco de España se aclaran los criterios sobre la aplicación de las cláusulas suelo y el regulador afirma que no basta con que la entidad proporcione al cliente una copia de la escritura hipotecaria antes de firmarla, sino que previamente dará por escrito y al menos 10 días antes de la firma la oferta vinculante, la información sobre estas cláusulas y sus implicaciones.
– Ficha de Información Precontractual (FIPRE), y una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, una Ficha de Información Personalizada (FIPER), con el correspondiente anexo en el que se recoja el tipo de interés mínimo y máximo que se va a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima. En estas fichas deberá detallarse información sobre, entre otros aspectos: 1) El tipo de interés, si es fijo o variable; 2) la periodicidad de la revisión 3) los diferenciales aplicables, así como, si existen, los suelos y los techos de dicho tipo de interés, y las características de tales limitaciones; 3) los productos o servicios vinculados que el cliente deba contratar para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas; 4) el coste total del préstamo y los conceptos que lo integran, así como la TAE del préstamo; 5) los costes para el cliente de una cancelación anticipada del préstamo.
El incumplimiento de la obligación de la entidad de financiera de informar debidamente al cliente, según lo señalado, puede dar lugar a que la cláusula suelo sea considerada abusiva de conformidad con los artículos 82 y 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
Como se puede comprobar el éxito de una reclamación de este tipo contra una entidad financiera requerirá de un estudio previo de la documentación e información contractual aportada por aquella. Desde este despacho recomendamos iniciar con un estudio personalizado de dicha documentación y, posteriormente, remitir una reclamación al servicio de atención al cliente de la entidad explicando las concretas circunstancias en las que se basa la reclamación. En caso de contestación negativa, podremos acudir al Banco de España y, en última instancia, quedará abierta la vía judicial de las que tenemos múltiples ejemplos favorables a los clientes de las entidades.
Además, si la cláusula se considera nula y por no puesta en el contrato de préstamo, con carácter general debería conllevar la obligación de la entidad de devolver al cliente el exceso abonado durante el periodo en que la cláusula suelo estuvo vigente, aunque en este caso existe jurisprudencia discrepante a la vista de que la Sentencia del Tribunal Supremo no tiene efectos retroactivos (si bien esto contradiga lo establecido en el Código Civil; debate que excede de este artículo).
Si desea obtener más información y conocer la viabilidad de su reclamación, puede ponerse en contacto con nosotros y le informaremos sin compromiso alguno.